Las mantenciones obligatorias del condominio son el tipo de gasto que nadie ve hasta que falla: el ascensor detenido por semanas, el sello rojo en la red de gas o el plan de emergencia que nadie actualizó. Además de un riesgo para las personas, una certificación vencida puede significar multas para la comunidad y problemas con el seguro.
En esta guía reunimos las exigencias principales, quién debe cumplirlas y qué documentos puede pedir el comité para comprobarlo.
Quién es responsable según la Ley 21.442
La ley encarga al administrador efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones que lo requieran, "entre otras, las de gas y los ascensores" (art. 20 N°2). También debe informar a la autoridad sobre el cumplimiento de exigencias de seguridad, como esas certificaciones, la actualización del plan de emergencia y los simulacros anuales de evacuación (art. 20 N°11). Incumplir la obligación de mantenciones y certificaciones, aunque no cause daño, es una infracción grave del administrador según el artículo 87, sancionable con suspensión de 1 a 3 años y/o multa de 5 a 10 UTM. Vea la tabla completa de infracciones.
El comité, por su parte, recibe la rendición mensual y puede exigir los respaldos. Revise sus atribuciones en funciones del comité de administración.
Ascensores: mantención mensual y certificación periódica
La Ley 20.296 incorporó el artículo 159 bis a la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Sus reglas principales:
- Los propietarios son responsables de la mantención y deben celebrar los contratos correspondientes. En un condominio, eso lo gestiona el administrador.
- La instalación y mantención deben hacerlas mantenedores con inscripción vigente en el registro del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
- Los propietarios deben acreditar, con un certificado de una entidad certificadora inscrita en ese registro, que los ascensores han sido bien mantenidos y pueden seguir funcionando.
- El certificado debe colocarse en un lugar visible del ascensor e ingresarse a la Dirección de Obras Municipales.
- El incumplimiento se sanciona con multa de hasta 150 UF contra el propietario.
Según el MINVU, la Ordenanza General exige una mantención mensual, y la certificación debe hacerse cada dos años en edificios de vivienda (una vez al año en otros destinos). Lo mismo aplica a montacargas y escaleras o rampas mecánicas.
Gas: inspección periódica y sellos de la SEC
Las instalaciones interiores de gas se rigen por el Reglamento de Instalaciones Interiores y Medidores de Gas (DS N°66 de 2007), fiscalizado por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC). Según la SEC, la inspección periódica debe realizarse cada dos años por una entidad de certificación autorizada, que entrega uno de tres sellos:
| Sello | Significado según la SEC | Qué hacer |
|---|---|---|
| Verde | Instalaciones seguras | Repetir la inspección en dos años |
| Amarillo | Deficiencias que deben corregirse a corto plazo | Reparar con instalador autorizado SEC y volver a inspeccionar |
| Rojo | Instalaciones peligrosas que pueden poner en riesgo la vida | Reparar con instalador autorizado SEC y volver a inspeccionar |
Como la inspección incluye departamentos, la Ley 21.442 obliga a copropietarios, arrendatarios y ocupantes a facilitar las revisiones y certificaciones en el interior de sus unidades, cuando han sido notificados por escrito por el administrador; si no lo hacen, pueden ser sancionados (art. 41). Y si hay emanaciones de gas que comprometan la seguridad y nadie permite el acceso, el administrador puede ingresar a la unidad acompañado de un copropietario, levantando acta (art. 42).
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Plan de emergencia y evacuación
Todo condominio debe tener un plan de emergencia ante incendios, terremotos, tsunamis u otros eventos (art. 40 de la Ley 21.442):
- Lo elabora y actualiza un ingeniero en prevención de riesgos; la actualización la firman además el presidente del comité y el administrador.
- El comité debe actualizarlo cuando cambian las condiciones de seguridad o las instalaciones de emergencia.
- El plan de evacuación se actualiza al menos una vez al año, considerando a personas con discapacidad, movilidad reducida, niños y población no hispanohablante, e incluye simulacros.
- Debe mantenerse un archivo actualizado en la conserjería, con un plano que indique vías de evacuación e instalaciones de emergencia (red seca, red húmeda, detección de humo, alumbrado de emergencia, grupo electrógeno, entre otras).
- Se entrega en formato material y digital a Carabineros y al Cuerpo de Bomberos de la comuna.
Seguro contra incendio
Los condominios con unidades habitacionales deben contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio que cubra los bienes comunes (art. 43). No es una mantención, pero se controla igual: póliza vigente y primas pagadas. Lo detallamos en seguro contra incendio en condominios.
Calendario de mantenciones obligatorias para el comité
| Exigencia | Frecuencia | Respaldo que debe pedir |
|---|---|---|
| Mantención de ascensores | Mensual | Contrato con mantenedor inscrito en MINVU e informe mensual |
| Certificación de ascensores | Cada 2 años (vivienda) | Certificado vigente, visible en el ascensor e ingresado a la DOM |
| Inspección de gas | Cada 2 años | Certificado de inspección periódica y sello |
| Plan de evacuación | Al menos anual | Plan firmado y registro del simulacro |
| Plan de emergencia | Cuando cambian las condiciones de seguridad | Plan vigente y constancia de entrega a Bomberos y Carabineros |
| Seguro contra incendio | Según vigencia de la póliza | Póliza y comprobantes de pago |
Para otras instalaciones (bombas de agua, grupo electrógeno, extintores, portones), recomendamos seguir las especificaciones del fabricante y dejar un registro de cada mantención. Lo importante es que cada una tenga contrato, frecuencia definida y respaldo en la rendición.
Cómo financiarlas sin sorpresas
Las mantenciones periódicas son gastos ordinarios y deben estar en el presupuesto anual del condominio. Las reparaciones mayores que salgan de una inspección (por ejemplo, un sello rojo) suelen requerir el fondo de reserva. Las mantenciones vencidas son, además, una de las señales de mala administración más frecuentes.
Cómo lo revisamos
En una auditoría de condominios verificamos contratos de mantención, inscripción de los proveedores, certificados vigentes, plan de emergencia y seguros, y cruzamos cada pago con su respaldo. El comité recibe un calendario de cumplimiento con lo vencido, lo que está por vencer y quién debe hacerse cargo.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para un caso concreto. Fuente: Ley 21.442, arts. 20, 40, 41, 42 y 43; Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 159 bis (bcn.cl/leychile); MINVU, preguntas frecuentes sobre ascensores (proveedorestecnicos.minvu.gob.cl); SEC, Sello Verde (sec.cl).
