La ley cambió y muchos edificios siguen igual

La Ley 21.442 se publicó el 13 de abril de 2022 y reemplazó a la Ley 19.537. Su reglamento, el DS N°7, se publicó en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025. Muchos comités nos dicen: «no sabemos si nuestro reglamento sirve», «nunca hemos visto la póliza», «no sabemos si el administrador está inscrito». Para una visión general, lea el resumen de la Ley 21.442.

Qué revisa la auditoría legal

  • Administrador: designación por la asamblea reducida a escritura pública (art. 18) e inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores (art. 19). Vea cómo verificar el registro.
  • Rendición de cuentas: que sea mensual, documentada y con el contenido que exige el art. 21.
  • Comité de administración: composición de 3 a 5 miembros en número impar y duración fijada por la asamblea, con máximo de 3 años (art. 17).
  • Seguro contra incendio: obligatorio si hay unidades habitacionales (art. 43). Más en seguro de incendio en condominios.
  • Mantenciones y certificaciones: gas, ascensores y demás instalaciones (art. 20 N°2).
  • Cuenta bancaria exclusiva del condominio (art. 33) y fondo común de reserva (art. 39).
  • Reglamento de copropiedad: el DS 7 encarga al comité revisarlo y proponer a la asamblea los ajustes necesarios. Vea cómo actualizar el reglamento.
  • Actas y multas: que las asambleas y las multas aplicadas tengan respaldo.
  • Corte de suministros por deuda: que, si se usa, cumpla los requisitos del art. 20 N°9 (deuda de 3 o más cuotas y acuerdo del comité).

Metodología

  • Matriz de obligaciones: listamos las obligaciones de la ley y el reglamento que aplican a su tipo de condominio.
  • Evidencia por obligación: para cada una pedimos el documento que la acredita (escritura, póliza, certificado, acta).
  • Semáforo: cumple, cumple parcialmente, no cumple o sin evidencia.
  • Priorización: ordenamos los incumplimientos por exposición a sanciones y a daños a la comunidad.

Para quién es

  • Comités recién electos que quieren saber en qué estado reciben el edificio.
  • Comunidades con un reglamento antiguo que aún no lo revisan.
  • Administradores que quieren acreditar cumplimiento ante su comité.
  • No reemplaza la asesoría de un abogado para redactar un reglamento o llevar un litigio.

Entregables y por qué independiente

Recibe una matriz de cumplimiento con evidencia, un informe de hallazgos con prioridad y recomendaciones concretas. Hacerlo con un tercero independiente es clave: la ley sanciona al administrador que no cumple, con multas que en las faltas graves y gravísimas van de 5 a 10 UTM (ver infracciones y multas), así que quien revisa no debería ser el mismo revisado. Antes de cotizar, puede hacer nuestro test de cumplimiento Ley 21.442.