Miles de edificios en Chile siguen funcionando con reglamentos redactados bajo la antigua Ley 19.537. Actualizar el reglamento de copropiedad no es un trámite opcional: la Ley 21.442 ordenó ajustarlos a sus disposiciones y declaró nulas las cláusulas que no se adecúen a la ley o a su reglamento.
En esta guía le explicamos qué dice la norma, quién debe impulsar el cambio, qué contenidos revisar y cómo aprobarlo para que quede firme.
Qué exige la ley sobre el reglamento de copropiedad
- Art. 100: las comunidades acogidas a la Ley 19.537 se rigen por la nueva ley desde su publicación, "debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus disposiciones en el plazo de un año". Ese plazo, cualquiera sea la forma de contarlo, ya transcurrió.
- DS 7, artículo transitorio: corresponde al comité de administración revisar el reglamento vigente y proponer a la asamblea los ajustes necesarios para cumplir el art. 100.
- Art. 10: son nulas absolutamente las disposiciones del reglamento que no se ajusten a la ley, a su reglamento o a las características propias del condominio. La nulidad la declara un juez a petición de quien sufra un perjuicio.
- DS 7, art. 4: en las materias que el reglamento del condominio no regula, se aplican supletoriamente las normas generales.
Mientras tanto, los acuerdos de asambleas anteriores a la ley siguen vigentes (art. 100). Y los condominios que nunca tuvieron reglamento quedan sujetos al reglamento tipo que aprueba el MINVU (1° transitorio).
Qué contenidos revisar: checklist de la Ley 21.442
El art. 8 fija lo que el reglamento debe contener. Estos son los puntos que más suelen quedar desactualizados:
| Tema | Qué revisar | Fuente |
|---|---|---|
| Mascotas | El reglamento no puede prohibir mascotas dentro de las unidades; solo regular su uso de bienes comunes. | Art. 8 letra b |
| Mallas y protecciones | No puede prohibir sistemas para prevenir caídas; sí fijar estándares de calidad e instalación. | Art. 8 letra b |
| Arriendos de corta estadía | Normas de convivencia y sanciones para que el uso como hospedaje temporal no afecte a los residentes permanentes. | Art. 8 letra j |
| Infracciones y multas | Conductas sancionadas y multas aplicables, que el comité solo puede imponer si están en el reglamento. | Art. 8 letra k; art. 17 |
| Fondo de reserva | Porcentaje de recargo sobre el gasto común ordinario, no inferior al 5%. | Art. 8 letra d; art. 39 |
| Comité y administrador | Facultades y obligaciones; causales para eximirse del comité; retribución al comité, si se quiere. | Art. 8 letra h; art. 17; DS 7 art. 21 |
| Asambleas | Periodicidad y época de la ordinaria; participación telemática; reglas de representación y sanciones por inasistencia. | Art. 8 letra i; art. 15; DS 7 arts. 11 y 16 |
| Morosidad | Interés por mora (tope del 50% del interés corriente bancario) y medidas del art. 20 N°9. | Art. 7; art. 8 letra e |
| Telecomunicaciones | No puede impedir el acceso de empresas de telecomunicaciones ni pactar exclusividades. | Art. 9 |
| No discriminación | Debe respetar la Ley 20.609 y no limitar el uso de bienes comunes por condiciones laborales. | Art. 8 |
Puede hacer un primer diagnóstico con nuestro test de cumplimiento de la Ley 21.442 y repasar el marco general en el resumen práctico de la Ley 21.442.
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Paso a paso para actualizar el reglamento
- Reunir los documentos. Reglamento vigente con su inscripción, modificaciones posteriores, planos y tabla de derechos (prorrateo). Están en el archivo de documentos del condominio (art. 9).
- Diagnóstico del comité. El comité compara el texto vigente con la ley y el DS 7, idealmente con apoyo de un abogado, y marca qué cláusulas son nulas, cuáles faltan y cuáles conviene mejorar.
- Propuesta escrita. Un borrador con el texto nuevo y una tabla comparativa simple ("dice / dirá") ayuda a que los vecinos entiendan el cambio.
- Asamblea extraordinaria. La modificación del reglamento solo puede tratarse en sesión extraordinaria (art. 14 N°1) y debe estar en la citación. También puede usarse la consulta por escrito del art. 15. Detalle en cuándo se convoca una asamblea extraordinaria.
- Quórum y acta. El quórum es el que fija el cuadro del art. 15 para esta materia; revíselo con su asesor. El acta debe dejar constancia del quórum de constitución y de adopción.
- Escritura pública e inscripción. El reglamento y sus modificaciones deben constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces (art. 8). Sin inscripción, la modificación no queda completa.
- Difusión. Entregar el texto actualizado a los copropietarios y archivar copia en la carpeta del condominio.
Cuánto demora y cómo organizar el trabajo
La ley no fija un calendario interno para este proceso, pero en la práctica conviene dividirlo en etapas con responsables claros: el comité lidera el diagnóstico, un abogado redacta el texto, el administrador reúne los documentos y la asamblea decide. Compartir el borrador con los copropietarios antes de la citación, y recibir sus comentarios por escrito, reduce mucho las discusiones en la sesión y el riesgo de que la propuesta se rechace por desconocimiento.
Los gastos de abogado, notaría e inscripción son gastos de la comunidad. Lo recomendable es presupuestarlos con anticipación y, si superan lo previsto, recordar que los gastos extraordinarios de cierta magnitud también son materia de asamblea extraordinaria (art. 14 N°7).
Errores frecuentes al modificar el reglamento
- Votar la modificación en una asamblea ordinaria.
- Incluir en el reglamento cambios de prorrateo sin respaldo técnico de superficies y planos.
- Copiar un reglamento "modelo" de otro edificio sin adaptarlo a las características propias del condominio, que es una causal de nulidad (art. 10).
- Aprobar el texto y no reducirlo a escritura ni inscribirlo.
- Olvidar fijar el porcentaje del fondo de reserva y la parte destinada a indemnizaciones del personal. Le ayudamos a estimarlo con la calculadora de fondo de reserva.
Por ejemplo, en un caso hipotético, un edificio de Providencia aprobó un reglamento nuevo que prohibía perros en los departamentos. Esa cláusula contradice el art. 8 letra b y es nula, por lo que la comunidad pagó notaría e inscripción por un texto que igual tendrá que corregir.
El reglamento y las cuentas van de la mano
Muchas cláusulas del reglamento tienen efecto económico directo: intereses por mora, fondo de reserva, multas, retribución del comité. Por eso conviene revisar el reglamento junto con el estado real de las cuentas y del cumplimiento legal del condominio. En Audit Propiedades lo hacemos en nuestra auditoría de cumplimiento de la Ley 21.442, con un informe claro para presentar en asamblea.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para un caso concreto. Fuente: Ley 21.442 (arts. 7, 8, 9, 10, 14, 15, 17, 39, 100 y 1° transitorio) y DS N°7 (V. y U.) de 2023, arts. 4, 11, 16, 21 y artículo transitorio, publicados en la Biblioteca del Congreso Nacional.
