La Ley 21.442 creó un camino formal para cuando el administrador de un edificio no cumple: el reclamo ante la SEREMI contra el administrador del condominio. Es una herramienta potente, pero tiene requisitos de legitimación, de forma y de plazo. Un reclamo mal presentado puede terminar desestimado y hacer perder meses al comité.
A continuación le explicamos quién puede reclamar, qué debe contener el escrito, cómo avanza el procedimiento y qué puede (y qué no puede) conseguir.
Qué es la reclamación ante la SEREMI de Vivienda
Es un procedimiento administrativo regulado en los artículos 87 a 96 de la Ley 21.442. Las infracciones a las normas que regulan la administración de condominios, especialmente las funciones del artículo 20, son conocidas por la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la región donde está el condominio.
Un punto que suele confundir: según las preguntas frecuentes publicadas por el MINVU, el Ministerio y la Secretaría Ejecutiva de Condominios no tienen una facultad general de fiscalizar la administración de cada edificio. Lo que existe es este sistema de reclamaciones y sanciones, que se activa a petición de la comunidad.
Quién puede presentar el reclamo
Según el artículo 90 de la ley y el artículo 49 del DS N°7, pueden reclamar:
- El comité de administración.
- Los copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades del condominio.
Un copropietario individual, por sí solo, no cumple este requisito salvo que alcance ese porcentaje. Por ejemplo, en un edificio hipotético de 80 departamentos, se necesitan copropietarios o arrendatarios de al menos 12 unidades.
Qué se puede reclamar
El reclamo procede cuando el administrador o subadministrador incumple alguna obligación que le imponen la ley o su reglamento. El MINVU menciona como materias reclamables el incumplimiento de las funciones que fija la Ley 21.442, del reglamento del Registro Nacional de Administradores, de las funciones que establece el reglamento de copropiedad o que encomiendan el comité o la asamblea, y de la ley de copropiedad en general. Algunos ejemplos frecuentes:
- No rendir cuenta documentada y pormenorizada (art. 21).
- No realizar mantenciones y certificaciones de gas o ascensores (art. 20 N°2).
- Contratar o despedir trabajadores sin acuerdo del comité, salvo delegación de la asamblea (art. 20 N°10).
- Ejercer sin estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores. Vea cómo verificar si su administrador está inscrito.
- Aportar datos o antecedentes falsos sobre la administración.
Requisitos del escrito: qué debe incluir
El artículo 90 exige que el escrito especifique las acciones u omisiones en que se funda y acompañe copia de los antecedentes que lo respaldan. En la práctica, un reclamo sólido incluye:
- Identificación del condominio y del administrador.
- Acreditación de quién reclama: acta del comité que acuerda reclamar, o listado de copropietarios o arrendatarios que suman al menos el 15% de las unidades.
- Relato ordenado de los hechos, con fechas.
- Norma incumplida en cada hecho (por ejemplo, art. 21 o art. 20 N°2).
- Documentos: solicitudes enviadas y sus respuestas, actas, rendiciones incompletas, registros del libro de novedades, informes técnicos.
Según el MINVU, la reclamación se ingresa con Clave Única a través de la plataforma de la Ley de Copropiedad, en condominios.minvu.cl.
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Cómo avanza el procedimiento
| Etapa | Qué ocurre | Plazo legal |
|---|---|---|
| Admisibilidad (art. 91) | La SEREMI puede desestimar el reclamo por improcedente, pedir más antecedentes u ordenar un procedimiento sancionatorio. | No fijado en la ley |
| Formulación de cargos (art. 91) | Resolución con los hechos, la norma eventualmente infringida y la sanción asociada, notificada al administrador por correo electrónico o carta certificada al domicilio registrado en el Registro Nacional. | — |
| Descargos (art. 91) | El administrador presenta su defensa. | 10 días hábiles desde la notificación |
| Diligencias (art. 92) | La SEREMI examina los antecedentes y puede ordenar diligencias para determinar el incumplimiento y sus efectos. | — |
| Resolución (art. 93) | Se resuelve la reclamación. | 30 días hábiles desde la última diligencia |
| Recursos (art. 94) | Reposición ante la SEREMI y, en subsidio, recurso jerárquico ante el Subsecretario de Vivienda y Urbanismo. | 5 días hábiles |
Qué sanciones puede aplicar la SEREMI
El artículo 88 fija los rangos según la gravedad de la infracción:
- Gravísimas: eliminación del Registro Nacional y/o multa de 5 a 10 UTM.
- Graves: suspensión de 1 a 3 años del Registro y/o multa de 5 a 10 UTM.
- Menos graves: amonestación por escrito y/o multa de 1 a 4 UTM.
- Leves: amonestación por escrito.
Para decidir, la SEREMI considera los efectos de la infracción: riesgo para la vida o seguridad de los ocupantes, afectación de los derechos de los copropietarios, gastos extraordinarios que se hayan generado y el perjuicio económico a la comunidad, entre otros (art. 89). Según el MINVU, las sanciones se publican en el Registro Nacional de Administradores. Detallamos qué conducta cae en cada categoría en infracciones y multas a administradores.
Lo que el reclamo no hace
Es importante ajustar expectativas:
- No devuelve dinero a la comunidad. Las multas son a beneficio fiscal (art. 88). Para recuperar perjuicios, la vía es la responsabilidad civil, que la ley deja a salvo (art. 87).
- No remueve al administrador. Eso lo decide la asamblea (art. 18). Una suspensión o eliminación del Registro, eso sí, le impide seguir ejerciendo legalmente.
- No se puede duplicar. Quien reclamó ante la SEREMI no puede deducir igual pretensión contra el administrador ante el juzgado de policía local o la municipalidad (art. 95).
Plazo para reclamar
Las reclamaciones prescriben en 2 años contados desde la acción u omisión reclamada (art. 96). Si los incumplimientos son antiguos, revise las fechas antes de redactar.
Antes de reclamar: ordene la evidencia
La SEREMI resuelve con lo que se le acompaña. Si el problema es de cuentas, un informe que muestre qué falta, qué no cuadra y desde cuándo es mucho más convincente que un relato. Si aún está en la etapa de pedir información, empiece por qué hacer cuando el administrador no rinde cuentas.
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Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para un caso concreto. Fuente: Ley 21.442 (arts. 18, 20, 21, 87 a 96), DS N°7 (V. y U.) de 2023 (art. 49), Biblioteca del Congreso Nacional; Preguntas frecuentes del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
