Desde la Ley 21.442, administrar un condominio en Chile exige estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios. No es un trámite opcional ni un sello de calidad voluntario: es un requisito previo para ejercer. Aun así, muchos comités nunca han verificado si la persona o empresa que maneja su edificio figura en él.
Revisarlo toma minutos. En esta guía le explicamos dónde hacerlo, qué mirar y qué hacer si algo no cuadra.
Qué es el Registro Nacional de Administradores
Lo creó el artículo 82 de la Ley 21.442. Es un registro público, obligatorio y gratuito, a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el que deben inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejercen como administradores de condominios. Su funcionamiento lo detalla el reglamento del Registro, publicado en el Diario Oficial el 26 de marzo de 2024.
Tres reglas básicas:
- Es requisito previo para ejercer, sea a título gratuito u oneroso (art. 83). También aplica a los subadministradores.
- El administrador debe mantener su inscripción vigente mientras ejerce (art. 19).
- El registro debe mantenerse actualizado e identificar a los administradores, los condominios en que prestan servicios, las sanciones impuestas y las incorporaciones y retiros (art. 85).
Cómo verificar si su administrador está inscrito, paso a paso
Según las preguntas frecuentes del MINVU, la consulta se hace así:
- Ingrese a condominios.minvu.cl, la plataforma de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
- Diríjase a la sección "Registro público de administradores de condominios".
- Busque a la persona que administra su edificio y, si corresponde, a la empresa para la que trabaja.
- Guarde una captura de pantalla con la fecha de la consulta para el archivo del comité.
Qué revisar cuando lo encuentre
Aparecer en el registro es el primer filtro, pero conviene mirar algo más:
- Que sea la persona correcta. Compare el nombre (y los demás datos que muestre el registro) con los del contrato y la escritura de designación.
- Persona natural y empresa. Según el MINVU, las empresas de administración deben inscribirse como persona jurídica declarando a los administradores personas naturales que prestan servicios para ellas, y cada uno de esos administradores debe inscribirse también por su cuenta. La ley agrega que la persona natural que ejerce el rol debe estar inscrita (art. 84). Si su edificio lo atiende un ejecutivo de una empresa, verifique a ambos.
- Sanciones. El registro consigna las sanciones impuestas (art. 85). Una suspensión vigente impide ejercer.
- Condominios atendidos. Revise si su condominio aparece asociado al administrador.
¿Quiere saber si su administración cumple todo lo que exige la Ley 21.442? Solicite una reunión gratuita y le decimos qué revisar primero en su condominio.
Requisitos que exige la ley para inscribirse
El artículo 84 distingue entre administradores gratuitos y remunerados:
| Requisito | Gratuito (voluntario) | Remunerado |
|---|---|---|
| No haber sido condenado por delitos de los Títulos VIII y IX del Libro II del Código Penal | Sí | Sí |
| Licencia de enseñanza media | No | Sí |
| Curso de administración de condominios (institución de educación superior reconocida por el Estado u OTEC acreditado por SENCE) o certificación de competencias de ChileValora | No | Sí |
El MINVU agrega en sus preguntas frecuentes la mayoría de edad y ser chileno o extranjero con residencia vigente. Si el administrador es una persona jurídica, al menos uno de los socios o el representante legal debe cumplir los requisitos (art. 84).
Los conocimientos mínimos que debe acreditar el curso incluyen plan de emergencia, seguros y mantención de instalaciones; normativa laboral y previsional del personal; rendición de cuentas y cobro de gastos comunes; y resolución de conflictos.
¿Y los administradores que ya ejercían antes?
Los administradores en ejercicio tuvieron un plazo de 18 meses desde la publicación del reglamento del Registro para cumplir con la inscripción y la acreditación de capacitación. Según información del MINVU, ese plazo venció el 25 de septiembre de 2025. Hoy, por lo tanto, no hay período de gracia: quien administra debe estar inscrito.
Qué hacer si su administrador no está inscrito
- Vuelva a buscar con cuidado. Pruebe variantes del nombre y busque también a la empresa.
- Pídale explicación por escrito. Solicite su comprobante de inscripción vigente. Deje constancia en el acta del comité.
- Evalúe la continuidad. La inscripción es requisito previo para ejercer (art. 83) y la asamblea puede remover al administrador en cualquier momento (art. 18). Si decide cambiarlo, planifique la entrega de documentos: le ayudamos con el checklist de traspaso de administración.
- Reclame si corresponde. El MINVU indica que, vencido el plazo, el comité o el porcentaje de copropietarios o arrendatarios que define el reglamento (al menos el 15% de las unidades) puede presentar una reclamación por incumplimiento de la obligación de inscribirse. Le explicamos el trámite en reclamo ante la SEREMI contra el administrador.
Ojo con un caso más delicado: proporcionar información falsa sobre el cumplimiento de los requisitos de inscripción, o actuar como administrador habiendo perdido algún requisito habilitante, son infracciones gravísimas según el artículo 87.
Preguntas que el comité debería hacer al contratar
La consulta al registro es el punto de partida. Al evaluar a un candidato, recomendamos pedir además:
- Comprobante de inscripción y, si es empresa, la nómina de las personas naturales que declaró en el registro.
- Certificado del curso o de la certificación de competencias, si el cargo será remunerado.
- Nombre de la persona que atenderá el edificio día a día, y quién la reemplaza en su ausencia.
- Referencias de otros condominios que administre, que puede cruzar con los condominios asociados que muestre el registro.
- Un modelo de su rendición mensual, para comprobar que incluye todo lo que exige el artículo 21: ingresos y gastos, remuneraciones y cotizaciones del personal, saldo de caja, cartolas y respaldo de seguros.
Estas preguntas toman poco tiempo y evitan contratar a alguien que, aun estando inscrito, no trabaja con el orden que la ley exige.
Incluya la verificación en su rutina
Recomendamos que el comité verifique el registro al contratar a un administrador, al renovar el contrato y al menos una vez al año, por ejemplo antes de la asamblea ordinaria. También conviene que el contrato de administración obligue al administrador a mantener su inscripción vigente y a informar cualquier sanción.
La inscripción, en todo caso, solo dice que el administrador puede ejercer, no que lo esté haciendo bien. Para eso hay que revisar las cuentas, los contratos y el cumplimiento legal del edificio. En Audit Propiedades lo hacemos en una revisión independiente; conozca el detalle en nuestra auditoría legal según la Ley 21.442.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para un caso concreto. Fuente: Ley 21.442 (arts. 18, 19, 82 a 87) y DS N°7 (V. y U.) de 2023 (art. 49), Biblioteca del Congreso Nacional; Preguntas frecuentes del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
