Una región, condominios muy distintos

En la Región Metropolitana conviven torres de muchos pisos en comunas centrales y del oriente, edificios medianos en barrios residenciales consolidados y condominios de casas en comunas de la periferia y de las provincias de la región. Cada tipo tiene riesgos distintos, y una auditoría útil parte por reconocerlo. Lo que escuchamos de comités en Santiago:

  • «Somos una torre grande y el gasto común es casi todo ascensores, bombas y personal.»
  • «Somos un condominio de casas y el administrador maneja el portón, la seguridad y las áreas verdes sin mostrar contratos.»
  • «El edificio es nuevo y la inmobiliaria dejó al administrador; nunca hemos revisado nada.»

Problemas típicos según el tipo de condominio

  • Torres en altura: contratos de mantención de ascensores, bombas de agua, grupo electrógeno y sistemas de seguridad que pesan mucho en el gasto común. Revisamos que estén respaldados, cotizados y con las certificaciones al día (art. 20 N°2 de la Ley 21.442).
  • Edificios con conserjería 24/7: turnos que deben ajustarse a la jornada de 42 horas vigente desde el 26 de abril de 2026, y cotizaciones de varios trabajadores.
  • Condominios de casas: seguridad privada, mantención de áreas verdes y portones, y morosidad que suele crecer porque el cobro es menos visible.
  • Edificios recién entregados: primer administrador designado sin comparar alternativas y fondo de reserva que se empieza a formar. Vea cómo controlar el fondo de reserva.

Cómo trabajamos en la RM

  • Reunión inicial gratuita presencial en su edificio o comuna dentro de la región, o por videollamada si el comité lo prefiere.
  • Documentación digital: rendiciones, cartolas y respaldos se comparten en una carpeta segura; si el edificio usa un software de gastos comunes, pedimos un acceso de solo lectura.
  • Visita al edificio cuando el alcance lo requiere, por ejemplo para revisar libros, contratos en papel o la sala de máquinas.
  • Presentación del informe al comité y, si se acuerda, en la asamblea.

A quién reclamar en la RM si el administrador no cumple

Las infracciones de los administradores establecidas en la Ley 21.442 las conoce la SEREMI de Vivienda y Urbanismo de la Región Metropolitana. Pueden reclamar el comité o copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades. Un informe de auditoría con evidencia ordenada ayuda a preparar ese reclamo. Detalle en reclamo ante la SEREMI contra el administrador.

Para quién es

  • Comités de edificios y condominios de cualquier comuna de la RM.
  • Comunidades que cambian de administrador y quieren cerrar la gestión anterior con números verificados.
  • Administradores que quieren respaldo independiente ante sus comités.
  • No somos administradores ni ofrecemos administración: solo auditamos.

¿Esencial o Integral 360°? Depende del tipo de condominio

En la Región Metropolitana vemos que el plan adecuado depende más del tipo de comunidad que de la comuna:

  • Torres con personal propio y muchos contratos técnicos: suele convenir la Auditoría Integral 360°, porque el riesgo laboral y de cumplimiento pesa tanto como el financiero.
  • Edificios medianos con empresa externa de conserjería: la Auditoría Financiera (Esencial) es un buen primer paso, sumando la revisión de lo que el condominio exige al contratista.
  • Condominios de casas con pocos gastos: el plan Esencial, con foco en morosidad, seguridad y áreas verdes.
  • En todos los casos, el primer paso es la reunión gratuita. Si quiere prepararse, revise cuándo conviene auditar un condominio.