La Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria se publicó el 13 de abril de 2022 y reemplazó a la antigua Ley 19.537. Su reglamento, el DS N°7 de 2023, se publicó en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025. Juntos cambiaron la forma en que se administran edificios y condominios en Chile.
Este resumen está pensado para comités y copropietarios: qué dice la ley, qué puede exigir y dónde están los riesgos.
1. El administrador: más obligaciones y un registro obligatorio
- Nombramiento: lo designa la asamblea y el acuerdo debe reducirse a escritura pública. No puede ser miembro del comité y la asamblea puede removerlo en cualquier momento (art. 18).
- Registro Nacional de Administradores: la inscripción es obligatoria, pública y gratuita, y es requisito para ejercer (arts. 82 a 86). Si el administrador es remunerado, debe acreditar enseñanza media y un curso habilitante o certificación de competencias. La inscripción se tramita en condominios.minvu.cl.
- Funciones (art. 20): llevar la contabilidad, gestionar mantenciones y certificaciones (gas, ascensores), contratar y despedir personal con acuerdo del comité, y contratar los seguros obligatorios, entre otras.
- Rendición de cuentas (art. 21): mensual ante el comité, en cada asamblea ordinaria y al terminar su gestión, con ingresos, gastos, remuneraciones, cotizaciones, saldo de caja, cartolas y seguros.
Si quiere saber cómo revisar esa rendición en la práctica, vea cómo revisar las cuentas del administrador.
2. El comité de administración
El comité tiene un número impar de miembros, entre 3 y 5, y dura lo que fije la asamblea, con un máximo de 3 años, pudiendo ser reelegido (art. 17). Representa a la asamblea, dicta normas de uso, puede imponer multas y es quien recibe cada mes la cuenta del administrador. También autoriza convenios de pago con morosos y el uso del fondo de reserva.
En la práctica, el comité es el primer responsable de fiscalizar. Por eso muchos comités contratan una auditoría externa: para tomar decisiones con respaldo técnico y protegerse ante la comunidad.
3. Asambleas
La asamblea ordinaria debe celebrarse al menos una vez al año; en ella se rinde cuenta y se vota el balance (art. 14). Si hay observaciones al balance, el administrador tiene un máximo de 15 días corridos para responder. Las asambleas extraordinarias pueden pedirse con el 10% de los derechos y son las que tratan, por ejemplo, la modificación del reglamento de copropiedad.
4. Dinero de la comunidad
- Cuenta bancaria exclusiva del condominio (art. 33).
- Contabilidad con actualización mensual, cuentas conciliadas y registro de deudas con proveedores y personal (DS 7, art. 24).
- Fondo común de reserva no inferior al 5% del gasto común mensual, con una parte destinada a indemnizaciones del personal (art. 39). Detalle en fondo de reserva del condominio.
- Seguro contra incendio obligatorio cuando hay unidades habitacionales (art. 43).
5. Morosidad
El plazo de pago es de 10 días desde el aviso de cobro, y el interés por mora no puede superar el 50% del interés corriente bancario (art. 7). El aviso de cobro firmado tiene mérito ejecutivo (art. 32), y con acuerdo del comité se puede suspender el suministro eléctrico, de telecomunicaciones o calefacción a quien deba 3 o más cuotas (art. 20 N°9).
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6. Sanciones a administradores
La ley creó un régimen de infracciones que conoce la SEREMI de Vivienda (arts. 87 a 89):
| Gravedad | Sanción |
|---|---|
| Gravísimas (ej.: aportar datos falsos sobre la administración) | Eliminación del Registro y/o multa de 5 a 10 UTM |
| Graves (ej.: contratar o despedir personal sin acuerdo del comité) | Suspensión de 1 a 3 años y/o multa de 5 a 10 UTM |
| Menos graves | Amonestación y/o multa de 1 a 4 UTM |
| Leves | Amonestación |
Pueden reclamar ante la SEREMI el comité de administración o copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades (DS 7, art. 49).
7. Reglamentos de copropiedad
El reglamento del DS 7 encarga al comité revisar el reglamento de copropiedad y proponer a la asamblea los ajustes necesarios para adecuarlo a la nueva ley. Si su condominio sigue con un reglamento redactado bajo la Ley 19.537, es probable que necesite actualizarlo.
Qué hacer ahora
- Verifique que su administrador esté inscrito en el Registro Nacional de Administradores.
- Confirme que existe una cuenta bancaria exclusiva a nombre del condominio.
- Exija la rendición mensual con todos sus respaldos.
- Revise que el fondo de reserva reciba al menos el 5% del gasto común.
- Considere una auditoría independiente antes de la próxima asamblea ordinaria.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para un caso concreto. Fuente: Ley 21.442 y DS N°7 (V. y U.) de 2023, publicados en la Biblioteca del Congreso Nacional.
