El corte de luz por deuda de gastos comunes es una de las herramientas de cobranza más conocidas, y también una de las que más conflictos genera cuando se aplica mal. La Ley 21.442 la permite, pero bajo condiciones precisas: número mínimo de cuotas impagas, acuerdo del comité, aviso previo, reposición rápida y prohibiciones expresas.
Aquí le explicamos cuándo procede, cómo se hace correctamente y en qué casos el administrador arriesga una sanción.
Qué servicios se pueden suspender y cuándo procede
El artículo 20 N°9 de la ley faculta al administrador para suspender, o requerir la suspensión, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción de las unidades cuyos propietarios estén morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de gastos comunes. Siempre con acuerdo del comité de administración.
Dos precisiones importantes:
- Solo un servicio a la vez. El artículo 36 prohíbe efectuar o solicitar la suspensión simultánea de más de uno de esos servicios.
- Cuotas discontinuas cuentan. No es necesario que las tres cuotas sean consecutivas; se suman aunque haya meses pagados entre medio.
La ley no menciona el agua potable entre los servicios que el administrador puede suspender por esta vía.
Dos formas de cortar: sistema propio o empresa distribuidora
El procedimiento depende de cómo llegue el servicio a cada unidad:
- Si el condominio tiene sistemas propios de control del paso del servicio, el administrador puede ejecutar la suspensión directamente.
- Si no los tiene, las empresas que suministran electricidad o telecomunicaciones deben suspender el servicio a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité. El administrador debe enviar copia de ese requerimiento a los propietarios morosos (art. 36).
Paso a paso para suspender el servicio correctamente
- Verificar la deuda. Confirmar que la unidad debe tres o más cuotas de gastos comunes y que no tiene un convenio de pago vigente y al día.
- Obtener el acuerdo del comité. Debe quedar documentado, idealmente en acta, identificando la unidad y el servicio a suspender.
- Notificar con al menos 5 días corridos de anticipación (DS 7, art. 27). La notificación se hace por escrito al correo electrónico registrado en el Registro de Copropietarios o, en su caso, en papel. Si se usa sistema propio, los 5 días se cuentan antes de la suspensión; si se pide a la empresa, antes del envío del requerimiento.
- Revisar si el moroso regulariza. Desde la notificación, el pago total, o un pago parcial que deje la deuda bajo tres cuotas, o la firma de un convenio de pago, evitan la suspensión programada.
- Ejecutar o requerir la suspensión de un solo servicio.
- Reponer a tiempo. Si después del corte se acredita el pago o el convenio, el administrador debe reponer el servicio, o pedir su reposición a la empresa, a más tardar dentro del día hábil siguiente (DS 7, art. 27).
¿Su comité autoriza cortes sin saber si se cumplieron todos los requisitos? Solicite una reunión gratuita y le decimos qué revisar primero en su condominio.
Cuándo está prohibido cortar la luz por deuda de gastos comunes
| Situación | Regla |
|---|---|
| Deuda generada durante un estado de catástrofe que afecte al condominio | No se puede suspender ningún servicio domiciliario por esa deuda mientras el estado esté vigente (art. 36) |
| Unidad donde residen personas electrodependientes | En ningún caso puede suspenderse el servicio eléctrico por mora en gastos comunes (art. 36) |
| Más de un servicio a la vez | Prohibida la suspensión simultánea (art. 36) |
| Menos de tres cuotas impagas | No se cumple el requisito del art. 20 N°9 |
| Sin acuerdo del comité | No se cumple el requisito del art. 20 N°9 |
Qué arriesga el administrador si corta mal
La ley clasifica las infracciones de los administradores y las conoce la SEREMI de Vivienda (art. 87). Suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción durante la vigencia de un decreto de estado de excepción constitucional de catástrofe es una infracción gravísima, sancionada con eliminación del Registro Nacional de Administradores y/o multa de 5 a 10 UTM (art. 88). El detalle de todas las infracciones lo revisamos en infracciones y multas a administradores de condominios.
Además del riesgo administrativo, un corte mal hecho expone a la comunidad a reclamos del afectado y deteriora la convivencia. Por eso es importante que el comité, que es quien autoriza, conozca bien su rol. Lo explicamos en funciones del comité de administración.
Un caso hipotético
Por ejemplo, un departamento acumula cuatro cuotas impagas, pero no consecutivas. El comité aprueba la suspensión de la luz y el administrador notifica por correo el día 3. El día 6 el propietario paga dos cuotas, por lo que su deuda baja a dos. En ese escenario, según el DS 7, la suspensión programada ya no procede. Si el administrador la ejecuta igual, actúa fuera de la norma, aunque el copropietario siga debiendo.
Checklist del comité antes de autorizar un corte
Como el comité es quien autoriza, conviene que se haga estas preguntas antes de firmar el acuerdo:
- ¿La deuda es de tres o más cuotas de gastos comunes y está respaldada por avisos de cobro correctos?
- ¿La unidad tiene un convenio de pago vigente y al día? Si es así, el propietario se considera hábil y el corte no corresponde.
- ¿Se sabe si en la unidad vive alguna persona electrodependiente?
- ¿Hay un estado de catástrofe vigente que afecte al condominio?
- ¿Se suspenderá un solo servicio y está identificado cuál?
- ¿Quién enviará la notificación, a qué correo o dirección y en qué fecha, para contar los 5 días corridos?
- ¿Quién se hará cargo de reponer el servicio dentro del día hábil siguiente si el moroso paga o firma convenio?
Dejar estas respuestas en el acta protege al comité y al administrador si luego hay un reclamo.
El corte no reemplaza una buena cobranza
La suspensión es un incentivo, no una solución de fondo. Funciona mejor dentro de un proceso ordenado que incluya avisos de cobro correctos, convenios con criterios objetivos y cobro judicial cuando corresponde. Revisamos ese proceso completo en morosidad en gastos comunes.
Si quiere saber si los procedimientos de su condominio cumplen con la Ley 21.442 y su reglamento, nuestra auditoría de cumplimiento de la Ley 21.442 revisa actas, notificaciones, convenios y avisos de cobro, y le entrega un informe con los ajustes necesarios. También puede partir con nuestro test de cumplimiento de la Ley 21.442.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para un caso concreto. Fuente: Ley 21.442 (arts. 20 N°9, 36, 87 y 88) y DS N°7 (V. y U.) de 2023, art. 27, publicados en la Biblioteca del Congreso Nacional.
