La Ley 21.442 creó, por primera vez, un régimen de sanciones específico para quienes administran edificios y condominios. Las multas a administradores de condominios van desde una amonestación por escrito hasta 10 UTM, y pueden sumar la suspensión o la eliminación del Registro Nacional de Administradores.
Aquí está la tabla completa, tal como la establece la ley, junto con el procedimiento para reclamar y los plazos que debe conocer.
Quién sanciona y qué se sanciona
Las infracciones a las normas que regulan la administración de condominios, especialmente a las funciones del art. 20, las conoce la Secretaría Regional Ministerial (SEREMI) de Vivienda y Urbanismo de la región donde está el condominio (art. 87). Esto es sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal que pueda corresponder al administrador.
Para entender la tabla, conviene tener a mano las 14 funciones del art. 20. Las más citadas son: N°1 cuidar los bienes comunes; N°2 mantenciones y certificaciones (gas, ascensores); N°4 recaudar y llevar la contabilidad; N°9 suspender servicios a morosos con acuerdo del comité; N°10 contratar y despedir trabajadores con acuerdo del comité; N°12 contratar los seguros del art. 43.
La tabla completa de infracciones y multas (arts. 87 y 88)
| Gravedad | Conductas (art. 87) | Sanción (art. 88) |
|---|---|---|
| Gravísimas | a) Actuar como administrador estando inhabilitado o sin los requisitos del Registro. b) Dar información falsa sobre los requisitos de inscripción. c) Aportar datos o antecedentes falsos sobre la administración, induciendo a error al comité o a los copropietarios. d) Ser condenado por sentencia ejecutoriada por responsabilidades civiles o penales derivadas de la administración de condominios. e) Reincidir en una infracción grave dentro de 3 años. f) Incumplir los N°1 y 2 del art. 20 causando daño a la seguridad de las personas, lesiones o muerte. g) Suspender o pedir la suspensión de luz, telecomunicaciones o calefacción durante un estado de excepción constitucional de catástrofe. | Eliminación del Registro Nacional y/o multa de 5 a 10 UTM |
| Graves | a) Incumplir los N°1 y 2 del art. 20 sin los efectos de la letra f) anterior. b) Incumplir el N°10 del art. 20 (contratar o despedir trabajadores sin acuerdo del comité). c) Reincidir en una infracción menos grave dentro de 2 años. | Suspensión de 1 a 3 años del Registro y/o multa de 5 a 10 UTM |
| Menos graves | a) Incumplir los N°3, 5, 7, 8 y 11 del art. 20 (actos de administración y conservación, velar por la ley y el reglamento, citar a asamblea y archivar actas, pedir apremios al tribunal, informar a la Secretaría Ejecutiva de Condominios). b) Reincidir en una infracción leve dentro de 2 años. | Amonestación por escrito y/o multa de 1 a 4 UTM |
| Leves | a) Incumplir los N°4, 6, 9, 12, 13 y 14 del art. 20 (contabilidad y cobranza, representación judicial, suspensión de servicios, seguros, funciones del reglamento y de la asamblea). b) Todas las demás transgresiones a la ley no indicadas en los numerales anteriores. | Amonestación por escrito |
Las multas son a beneficio fiscal y se pagan en la Tesorería General de la República dentro de 30 días hábiles desde que la sanción queda firme (DS 7, art. 50).
Cómo decide la SEREMI la sanción concreta
Dentro de cada rango, el art. 89 obliga a considerar los efectos de la infracción, entre ellos:
- Si puso en riesgo la vida o la seguridad de los ocupantes.
- Si afectó los derechos de los copropietarios.
- Si obligó a la comunidad a hacer gastos extraordinarios.
- El perjuicio económico provocado a la comunidad.
Por eso, al reclamar, no basta con decir "el administrador no cumplió": conviene documentar el efecto concreto, por ejemplo con presupuestos de reparación o con un informe que cuantifique el perjuicio.
¿Necesita documentar incumplimientos del administrador antes de reclamar? Solicite una reunión gratuita y le decimos qué revisar primero en su condominio.
Quién puede reclamar y en qué plazo
- Legitimados: el comité de administración, o copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades del condominio (art. 90; DS 7, art. 49).
- Contenido: el escrito debe especificar las acciones u omisiones reclamadas y acompañar copia de los antecedentes que las respaldan (art. 90).
- Prescripción: la reclamación prescribe en 2 años contados desde la acción u omisión reclamada (art. 96).
- Recursos del administrador: contra la resolución que lo sanciona procede reposición dentro de 5 días hábiles y, en subsidio, recurso jerárquico ante el Subsecretario de Vivienda y Urbanismo (art. 94).
El paso a paso del trámite lo explicamos en reclamo ante la SEREMI contra el administrador. Y si el problema es que el administrador ni siquiera entrega información, parta por qué hacer cuando el administrador no rinde cuentas.
Otras multas de la ley que no son del administrador
La ley también sanciona a quienes integran el comité. El presidente que no custodia el libro de actas, los respaldos de los acuerdos y el archivo de documentos, o que no los entrega a su sucesor, arriesga una multa de 1 a 3 UTM, que se duplica en caso de reincidencia o falta de subsanación (art. 17). La misma multa aplica si las actas de asamblea no se levantan y firman como exige el art. 15. Es otra razón para que el comité lleve sus propios registros en orden.
Lo que conviene revisar antes de llegar a una sanción
- Que el administrador esté inscrito y vigente en el Registro Nacional. Vea cómo verificar la inscripción.
- Que existan certificados vigentes de gas y ascensores (art. 20 N°2).
- Que cada contratación o despido de personal tenga acuerdo del comité en acta (art. 20 N°10).
- Que la contabilidad y la rendición mensual estén respaldadas y cuadren con el banco.
- Que la póliza de incendio esté vigente y pagada (art. 20 N°12).
Por ejemplo, en un caso hipotético, un administrador despide al conserje sin consultar al comité y la comunidad termina pagando una indemnización no presupuestada. Es una infracción grave (art. 87 N°2 letra b) y el perjuicio económico es un factor que la SEREMI debe considerar (art. 89).
Antes de reclamar, reúna pruebas
La SEREMI resuelve con los antecedentes que usted acompaña. Una auditoría independiente ordena esos antecedentes, identifica qué obligaciones se incumplieron y cuantifica el efecto, lo que fortalece cualquier reclamo o, en muchos casos, permite resolver el problema sin llegar a él. Conozca nuestra auditoría de cumplimiento de la Ley 21.442.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para un caso concreto. Fuente: Ley 21.442 (arts. 15, 17, 20, 87 a 90, 94 y 96) y DS N°7 (V. y U.) de 2023, arts. 49 y 50, publicados en la Biblioteca del Congreso Nacional.
