La morosidad en gastos comunes no es solo un problema de quien no paga. Cuando varias unidades se atrasan, el resto de la comunidad termina financiando sus gastos, el fondo de reserva se estanca y aparecen los cobros extraordinarios. La buena noticia es que la Ley 21.442 entrega herramientas claras para prevenirla y cobrarla.
En esta guía revisamos el plazo de pago, el interés máximo, los convenios, el cobro judicial y lo que el comité debe controlar cada mes.
Cuándo un copropietario cae en mora
Según el artículo 7 de la Ley 21.442, cada copropietario debe pagar las obligaciones económicas del condominio dentro de los 10 primeros días siguientes a la fecha de emisión del aviso de cobro, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra periodicidad o plazo.
Algunas reglas que conviene tener presentes:
- La deuda sigue a la unidad. El artículo 6 establece que la obligación sigue siempre al dueño, incluso respecto de deudas generadas antes de que comprara. El nuevo dueño puede repetir contra el anterior.
- No usar no exime. El artículo 35 aclara que no usar un servicio común o tener la unidad desocupada no libera de pagar.
- Copropiedad de la unidad. Si la unidad pertenece a dos o más personas, cada una responde solidariamente por la totalidad de la deuda (art. 7).
- Multas, intereses y fondo de reserva. Las reglas de cobro de gastos comunes se extienden a los intereses, multas y contribuciones al fondo de reserva (art. 37).
Interés por mora en gastos comunes: cuál es el máximo
La deuda atrasada devenga el interés que fije el reglamento de copropiedad o, en su defecto, el reglamento tipo. La ley pone un techo: no puede ser superior al 50% del interés corriente bancario (art. 7). El interés corriente lo publica periódicamente la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), por lo que el tope cambia en el tiempo.
Dos controles prácticos para el comité:
- Verifique qué tasa dice su reglamento y que la que se aplica en los avisos de cobro no la supere ni supere el tope legal vigente.
- Revise dónde se registran los intereses y multas cobrados: por ley, el fondo común de reserva se incrementa con el producto de las multas e intereses (art. 39). Si nunca aparecen en el fondo, algo no se está registrando bien. Más detalle en fondo de reserva del condominio.
Convenios de pago: requisitos según la ley y el DS 7
El administrador puede celebrar convenios de pago con copropietarios morosos, con cuotas de vencimiento mensual, pero siempre con acuerdo del comité de administración (art. 6 de la ley). El reglamento, DS 7, agrega varias reglas en su artículo 9:
- El acuerdo del comité debe constar por escrito.
- El comité puede dictar normas con criterios generales y objetivos (antigüedad y monto de la deuda, por ejemplo) para que el acceso a convenios sea igualitario y no arbitrario.
- El convenio se suscribe presencial o electrónicamente y debe registrarse en el archivo de documentos y en la contabilidad.
- La primera cuota se paga al firmar. Desde ese momento, y mientras cumpla, el copropietario se considera hábil.
- No puede firmarse un segundo convenio mientras haya uno vigente. Las repactaciones solo proceden si las normas del comité lo permiten.
- Las cuotas del convenio se incluyen en el aviso de cobro mensual, y los convenios vigentes pueden ser requeridos por cualquier copropietario y deben considerarse en la rendición ante la asamblea.
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Cobranza: de la gestión amistosa al juicio ejecutivo
La ley ordena al administrador recaudar, emitir certificados de deuda e informar al comité las gestiones de cobro realizadas (art. 20 N°4 y DS 7, art. 24). Una ruta razonable, como recomendación general, es la siguiente:
| Etapa | Qué se hace | Base o comentario |
|---|---|---|
| 1. Aviso y recordatorio | Aviso de cobro con detalle de deuda, intereses y multas | El aviso debe indicar intereses y multas adeudados (art. 31) |
| 2. Contacto directo | Llamado o carta para entender la causa del atraso | Buena práctica; dejar registro |
| 3. Convenio de pago | Propuesta de cuotas mensuales | Requiere acuerdo escrito del comité (art. 6; DS 7, art. 9) |
| 4. Suspensión de un servicio | Electricidad, telecomunicaciones o calefacción, con 3 o más cuotas impagas | Con acuerdo del comité (art. 20 N°9) y aviso previo |
| 5. Cobro judicial | Demanda ejecutiva ante el juez de letras | El aviso de cobro firmado tiene mérito ejecutivo (art. 32) |
La suspensión de servicios tiene requisitos y prohibiciones propias que no conviene improvisar; las detallamos en corte de luz por deuda de gastos comunes.
Sobre el juicio: el artículo 32 dispone que los avisos de cobro firmados presencial o electrónicamente por el administrador tienen mérito ejecutivo. Además, una vez iniciada la acción, se entienden comprendidas las cuotas de igual naturaleza que se devenguen durante el juicio. El crédito goza de un privilegio de cuarta clase (art. 6). Por eso es clave que los avisos estén bien emitidos y firmados: un aviso con errores debilita la cobranza.
Morosidad en gastos comunes: qué debe controlar el comité cada mes
- Listado de morosos con monto, antigüedad y última gestión realizada.
- Convenios vigentes, cuotas pagadas y cuotas atrasadas.
- Intereses y multas cobrados, y su registro en el fondo de reserva.
- Causas judiciales en curso y su estado.
- Evolución del porcentaje de morosidad respecto de meses anteriores.
Si la morosidad presiona el flujo de caja, también debe reflejarse en la proyección de ingresos. Le explicamos cómo hacerlo en presupuesto anual del condominio.
Un caso hipotético
Por ejemplo, un edificio de 80 departamentos tiene 12 unidades con deuda. El administrador informa “morosidad controlada”, pero al revisar resulta que tres convenios se firmaron sin acuerdo escrito del comité, dos unidades tienen un segundo convenio encima del primero y los intereses cobrados nunca llegaron al fondo de reserva. Ninguno de estos problemas se ve en un resumen; aparecen al cruzar avisos de cobro, actas y contabilidad.
Cuando conviene una revisión externa
Si la morosidad crece, si no existe un registro claro de gestiones o si los convenios no cuadran con la contabilidad, una auditoría permite saber cuánto se debe realmente, qué es cobrable y dónde están los fallos del proceso. Lo revisamos dentro de nuestra auditoría financiera de condominios.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para un caso concreto. Fuente: Ley 21.442 (arts. 6, 7, 20, 31, 32, 35, 37 y 39) y DS N°7 (V. y U.) de 2023 (arts. 9 y 24), publicados en la Biblioteca del Congreso Nacional.
