Muchos copropietarios aceptan integrar el comité "para ayudar" y descubren después que el cargo tiene responsabilidades concretas. Las funciones del comité de administración están definidas en la Ley 21.442 y en su reglamento, el DS N°7: el comité representa a la asamblea, fiscaliza al administrador cada mes y autoriza decisiones que el administrador no puede tomar solo.
En esta guía le explicamos quiénes pueden integrarlo, qué decide, qué autoriza y qué debe custodiar, para que el comité de su edificio sepa exactamente dónde está parado.
Qué es el comité de administración y quiénes lo integran
La ley reconoce cuatro órganos de administración: la asamblea de copropietarios, el comité de administración, el administrador y el subadministrador (art. 12). La asamblea es el órgano principal; el comité es quien la representa en el día a día.
- Composición: número impar de miembros, mínimo 3 y máximo 5 (art. 17). No es necesario designarlo si hay menos de tres copropietarios.
- Duración: la que fije la asamblea, con un máximo de 3 años, y sus miembros pueden ser reelegidos.
- Quiénes pueden ser miembros: personas naturales propietarias en el condominio, sus cónyuges o convivientes civiles, mandatarios con poder notarial suficiente y representantes de personas jurídicas propietarias. El DS 7 (art. 19) agrega que deben ser copropietarios hábiles, es decir, al día en sus obligaciones económicas.
- Quién no puede: el administrador no puede integrar el comité (art. 18).
- Si nadie quiere participar: el primer administrador o el presidente saliente designa a los miembros por sorteo entre los copropietarios hábiles (art. 17 y DS 7, art. 20). Quien ya fue miembro antes puede eximirse.
Un detalle que pocos conocen: según el DS 7 (art. 21), los miembros designados no pueden renunciar antes de terminar el período fijado, salvo que concurra una causal de exención que el reglamento de copropiedad puede establecer.
Las funciones del comité de administración, una por una
La ley no las reúne en una sola lista, sino que las reparte en varios artículos. Ordenadas por tema, son estas:
| Función | Qué significa en la práctica | Fuente |
|---|---|---|
| Representar a la asamblea | Ejerce todas sus facultades, salvo las materias de sesión extraordinaria que no le hayan sido delegadas. No puede designar a los propios miembros del comité. | Art. 17; DS 7, art. 18 |
| Dictar normas de uso | Puede dictar normas que faciliten el uso y la administración, siempre que no impliquen discriminación arbitraria. | Art. 17 |
| Imponer multas | Solo las que estén contempladas en el reglamento de copropiedad. | Art. 17 |
| Recibir la cuenta mensual | El administrador debe rendirle cuenta documentada todos los meses. | Art. 21 |
| Aprobar el presupuesto anual | Recibe el presupuesto estimativo de 12 meses y lo aprueba, sin perjuicio de llevar a la asamblea lo que lo requiera. | Art. 22 |
| Fijar la remuneración del administrador | Cuando el cargo es remunerado, la remuneración la fija el comité. | Art. 19 |
| Autorizar contrataciones y despidos | El administrador contrata y despide trabajadores con acuerdo previo del comité, salvo delegación de la asamblea. | Art. 20 N°10 |
| Autorizar convenios de pago y cortes | Convenios con morosos y suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o calefacción a quien deba 3 o más cuotas. | Art. 6; art. 20 N°9 |
| Autorizar el uso del fondo de reserva | Para gastos extraordinarios, urgentes o imprevistos. | Art. 39 |
| Aprobar la contratación de seguros | El administrador contrata los seguros del art. 43 con acuerdo previo del comité y, si corresponde, de la asamblea. | Art. 20 N°12 |
| Someter el balance a votación | En la asamblea ordinaria, el comité somete a votación el balance presentado por el administrador. | Art. 14 |
Los acuerdos del comité se adoptan por la mitad más uno de sus miembros, y sus normas y acuerdos siguen vigentes mientras la asamblea no los revoque o modifique (art. 17).
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Las obligaciones del presidente del comité
El presidente tiene tareas propias, y su incumplimiento tiene sanción. Según el art. 17, debe:
- Custodiar el libro de actas, los antecedentes que respaldan los acuerdos y las copias de las escrituras públicas e inscripciones que exige la ley.
- Mantener una copia del archivo de documentos del condominio.
- Mantener a disposición de la comunidad un libro de novedades, donde se registran reclamos y solicitudes fundadas. Las solicitudes al administrador o al comité deben responderse en un máximo de 20 días corridos.
- Entregar todos esos documentos a quien le suceda en el cargo.
La infracción a estas obligaciones se sanciona con multa de 1 a 3 UTM, que se duplica en caso de reincidencia o falta de subsanación. Además, el presidente cita a asamblea (art. 16) y la preside, y debe levantar el acta de cada sesión (art. 15).
Otro punto importante: si el administrador no puede ejercer su cargo por un impedimento temporal, el presidente del comité actúa como administrador mientras dure la ausencia, levantando un acta que se comunica a los copropietarios (DS 7, art. 23).
Qué no puede hacer el comité
El comité no reemplaza a la asamblea en las materias que la ley reserva a sesión extraordinaria, como modificar el reglamento de copropiedad, aprobar gastos extraordinarios de gran magnitud o fijar el porcentaje del fondo de reserva (art. 14), salvo que la asamblea le haya delegado esa facultad. Tampoco puede elegir a sus propios integrantes ni remover al administrador: eso lo decide la asamblea (art. 18). Si quiere ver cómo se convocan esas sesiones, revise nuestra guía de la asamblea ordinaria de copropietarios.
Cómo cumplir las funciones del comité sin ser contador
La mayoría de los miembros del comité no son expertos en finanzas ni en derecho laboral. Eso no los libera de revisar. Una rutina mensual sencilla ayuda mucho:
- Exigir la documentación de la cuenta mensual con 24 horas de anticipación a la reunión (art. 21).
- Comparar el saldo informado con la cartola bancaria de la cuenta exclusiva del condominio.
- Revisar que las remuneraciones y cotizaciones del personal estén pagadas.
- Pedir el detalle de la morosidad y de las gestiones de cobro. Vea qué hacer con la morosidad en gastos comunes.
- Dejar constancia en acta de cada acuerdo y de cada observación al administrador.
- Controlar la ejecución del presupuesto aprobado mes a mes. Lo explicamos en cómo armar y controlar el presupuesto anual.
Por ejemplo, en un caso hipotético de un edificio de 80 departamentos en Ñuñoa, el comité aprobó durante un año cada rendición mensual sin pedir las cartolas. Al cambiar de administrador se descubrió que el saldo informado no coincidía con el banco. Como el comité había aprobado las cuentas, la comunidad le pidió explicaciones a él. Ese es el riesgo real del cargo: firmar sin revisar.
Cuándo conviene apoyarse en una auditoría externa
Una auditoría independiente no reemplaza al comité, pero le da respaldo técnico para decidir: antes de aprobar un balance, antes de renovar al administrador, cuando las cifras no cuadran o cuando la comunidad empieza a desconfiar. En Audit Propiedades revisamos finanzas, personal y cumplimiento de la Ley 21.442, y entregamos un informe en lenguaje claro en aproximadamente 30 días. Conozca el alcance en nuestra página de auditoría de condominios.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para un caso concreto. Fuente: Ley 21.442 (arts. 12, 14 a 22, 39 y 43) y DS N°7 (V. y U.) de 2023, publicados en la Biblioteca del Congreso Nacional.
