La asamblea extraordinaria es la sesión que se convoca para decisiones de fondo: cambiar el reglamento, aprobar una obra importante, arrendar un espacio común o remover al comité. La Ley 21.442 define con precisión qué materias solo pueden tratarse en ella y quién puede exigir que se convoque.
Si su comunidad necesita tomar una de estas decisiones, esta guía le ayuda a hacerlo bien desde la citación, para que el acuerdo no quede expuesto a impugnaciones.
Cuándo se convoca una asamblea extraordinaria
Según el art. 14 de la ley, las sesiones extraordinarias tienen lugar:
- Cada vez que lo exijan las necesidades del condominio.
- A petición del comité de administración.
- A petición de copropietarios que representen, a lo menos, el 10% de los derechos en el condominio.
Cuando la piden los copropietarios, la citación debe enviarse dentro de 10 días corridos desde que el presidente del comité o el administrador recibe la petición (DS 7, art. 15). Luego rigen las reglas generales del art. 16: citación con al menos 5 y no más de 15 días de anticipación, personalmente, por carta certificada o por correo electrónico registrado.
Una regla clave: en la extraordinaria solo pueden tratarse los temas incluidos en la citación (art. 14). Si un tema no está en la citación, no se puede votar, aunque la sala esté llena.
Las 16 materias que solo se tratan en sesión extraordinaria
El art. 14 enumera las materias reservadas. Las agrupamos por tema para que sea más fácil identificarlas:
| Tema | Materias (numeración del art. 14) |
|---|---|
| Reglamento y régimen | 1) Modificación del reglamento de copropiedad. 4) Petición a la dirección de obras municipales para dejar sin efecto o modificar la declaración que acogió el condominio al régimen. 12) Cambio de destino de las unidades. |
| Bienes comunes | 2) Enajenación, arrendamiento o cesión de la tenencia de bienes comunes, o constitución de gravámenes. 13) Derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes. 15) Construcciones, alteraciones y cambios de destino de bienes comunes. |
| Obras | 3) Reconstrucción o demolición. 14) Obras de alteración o ampliación del condominio o sus unidades. |
| Dinero | 7) Gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en 12 meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio. 9) Programas de autofinanciamiento y asociaciones con terceros. 11) Porcentaje de recargo para el fondo de reserva y uso de ese fondo para gastos ordinarios de mantención o reparación. |
| Órganos de administración | 5) Delegación de facultades al comité. 6) Remoción parcial o total del comité. 8) Administración conjunta de condominios o subadministraciones. 10) Retribución a los miembros del comité mediante descuento en gastos comunes. |
| Seguros | 16) Contratación de un nuevo seguro que modifique los riesgos cubiertos por la póliza vigente, por eliminar o incorporar coberturas como sismo o salida de mar. |
La ley contempla dos excepciones: no se requiere extraordinaria para obras dentro de unidades cuando el reglamento las regula y no alteran los derechos en bienes comunes, ni para asignar estacionamientos a personas con discapacidad si el reglamento lo contempla (art. 15).
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Cuándo se necesita notario y escritura pública
Para ciertas materias del cuadro de quórums del art. 15, la ley exige que asista un notario, que certifica el acta, y que el acuerdo se reduzca a escritura pública. Además, toda modificación del reglamento de copropiedad debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces (art. 8). Antes de citar, confirme con un abogado si su materia está en ese grupo: una sesión sin notario, cuando era obligatorio, obliga a repetirla.
La alternativa: consulta por escrito
Las materias del cuadro del art. 15 también pueden acordarse mediante consulta por escrito, sin reunir a todos en una sala. El procedimiento es:
- El comité decide someter la materia a consulta.
- Envía los antecedentes a la dirección o correo registrado de cada copropietario.
- Expone la propuesta en una sesión informativa, que no requiere quórum mínimo.
- Fija un plazo para que cada copropietario responda por escrito si acepta o rechaza.
- La consulta se aprueba si alcanza el quórum exigido para esa materia, con un mecanismo que asegure la identidad de quienes votan.
Es útil en edificios con baja asistencia, pero exige más orden documental: cada respuesta debe poder acreditarse.
Quórums: dónde revisarlos
Cada materia tiene su propio quórum de constitución y de acuerdo, fijado en el cuadro del art. 15 de la ley. No los resumimos aquí porque dependen de la materia y una cifra mal aplicada puede invalidar el acuerdo; revíselos en el texto oficial en bcn.cl con su asesor. Si no se reúne el quórum, el administrador o cualquier copropietario puede recurrir al juez (art. 16).
Ordinaria o extraordinaria: diferencias clave
| Ordinaria | Extraordinaria | |
|---|---|---|
| Frecuencia | Al menos una vez al año | Cada vez que se necesite |
| Quién la convoca | El comité o, en su defecto, el administrador, según la periodicidad del reglamento | Comité, o copropietarios con al menos el 10% de los derechos |
| Temas | Cuenta, balance, comité y cualquier asunto no reservado | Solo los de la citación, incluidas las 16 materias reservadas |
| Fuente | Art. 14 | Art. 14; DS 7, art. 15 |
Ejemplo práctico
Caso hipotético: un condominio de Viña del Mar quiere arrendar la azotea para una antena. Es una materia del N°2 del art. 14 (arrendamiento de bienes comunes), por lo que exige sesión extraordinaria. El comité la incluye en la citación con el borrador de contrato, revisa con un abogado si requiere notario y escritura, y deja constancia del quórum en el acta. Al contrato comparecen el administrador y el presidente del comité, y la ley dispone que los recursos del arriendo de los bienes comunes regulados en el art. 26 incrementan el fondo común de reserva; confirme con su asesor si su caso está en esa categoría. Si la comunidad decide además cambiar el recargo del fondo de reserva, esa es otra materia extraordinaria (N°11). Puede ver cómo funciona ese fondo en nuestra guía del fondo de reserva.
Antes de convocar, ordene los números
Muchas extraordinarias se convocan para aprobar gastos importantes o cambiar de administrador. En ambos casos, la comunidad decide mejor con un diagnóstico independiente sobre el estado real de las cuentas y del cumplimiento legal. Para la parte reglamentaria, revise también cómo actualizar el reglamento a la Ley 21.442 y nuestra guía de la asamblea ordinaria. Y si necesita respaldo técnico-legal, conozca nuestra auditoría de cumplimiento de la Ley 21.442.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para un caso concreto. Fuente: Ley 21.442 (arts. 8, 14, 15, 16 y 26) y DS N°7 (V. y U.) de 2023, art. 15, publicados en la Biblioteca del Congreso Nacional.
