Con la Ley 21.442, el seguro contra incendio en condominios dejó de ser una decisión de cada comunidad: todo condominio que tenga al menos una unidad habitacional debe contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio. Aun así, muchos comités no han visto nunca la póliza ni saben qué cubre.
En esta guía le explicamos qué exige la ley, quién lo contrata y paga, qué decisiones requieren asamblea y cómo revisar la póliza de su edificio.
Qué exige la ley sobre el seguro contra incendio
El art. 43 establece que los condominios con destino habitacional en alguna de sus unidades deben contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio que:
- Cubra los daños que sufran todos los bienes e instalaciones comunes.
- Otorgue opciones a los copropietarios para cubrir los daños de sus unidades, especialmente en edificación continua, pareada o colectiva.
La asamblea puede agregar coberturas complementarias, como sismo o salida de mar. Los condominios sin unidades habitacionales también deben contratarlo, salvo que su reglamento disponga lo contrario. Para viviendas sociales rigen normas especiales del reglamento.
Desde cuándo: la obligación es exigible una vez transcurridos seis meses desde la publicación del reglamento de la ley (5° transitorio). Como el DS 7 se publicó el 9 de enero de 2025, ese plazo se cumplió a mediados de 2025. Los condominios acogidos al régimen antes de la entrada en vigencia del art. 43 tienen dos años, contados desde esa fecha, para revisar sus pólizas y adaptarse.
Quién contrata y quién paga
| Tema | Regla | Fuente |
|---|---|---|
| Primera contratación | La hace el propietario original del condominio (la inmobiliaria), y la póliza forma parte del archivo de documentos. | DS 7, art. 38 |
| Contrataciones posteriores | El administrador, con acuerdo previo del comité y de la asamblea si corresponde. | Art. 20 N°12 |
| Mantener vigencia | El administrador debe resguardar que el condominio esté siempre asegurado y renovar antes del vencimiento. | DS 7, art. 38 |
| Pago de la prima de bienes comunes | Obligatorio e irrenunciable para todos los copropietarios, junto con los gastos comunes. El aviso de cobro debe indicar la prima de cada unidad. | DS 7, art. 37 |
| Información de los copropietarios | El administrador puede pedir información actualizada sobre seguros, como máximo cada 12 meses. | DS 7, art. 38 |
Qué decisiones requieren asamblea
- Renovación o nuevo seguro sin cambiar los riesgos cubiertos: acuerdo previo del comité y de la asamblea ordinaria, con el quórum que fija el art. 15 (DS 7, art. 39).
- Nuevo seguro que agrega o elimina coberturas complementarias (por ejemplo, sismo): es materia de asamblea extraordinaria (art. 14 N°16; DS 7, art. 39). Revise cómo funciona la asamblea extraordinaria.
- No renovar o terminar anticipadamente el seguro: requiere acuerdo previo de la asamblea con los quórums del art. 15 (DS 7, art. 39).
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Derechos del copropietario con crédito hipotecario
Muchos propietarios ya pagan un seguro de incendio asociado a su crédito hipotecario. La ley busca evitar el doble pago (art. 43):
- El copropietario puede presentar la póliza del condominio ante su banco.
- Puede renunciar a la opción de cobertura de su unidad si ya la tiene asegurada con otra póliza vigente.
- Pero esa renuncia no lo exime de pagar su parte del seguro de los bienes comunes.
- Las indemnizaciones por daños parciales a una unidad deben destinarse primero a reparar el bien y no a pagar la deuda hipotecaria.
Checklist para revisar la póliza del condominio
- Vigencia: fechas de inicio y término; que no haya meses sin cobertura entre una póliza y otra.
- Asegurado: que figure la comunidad de copropietarios del condominio correcto, con su dirección y rol.
- Bienes cubiertos: que incluya todos los bienes e instalaciones comunes: estructura, ascensores, salas de bombas, quinchos, estacionamientos comunes.
- Monto asegurado: como recomendación general, que se haya revisado con un corredor o tasador en relación al costo de reconstrucción y no solo al valor histórico.
- Coberturas complementarias: si la asamblea acordó sismo u otras, que estén efectivamente en la póliza.
- Deducibles y exclusiones: que la comunidad los conozca antes de un siniestro.
- Opción para unidades: cómo se ofrece a cada copropietario y quiénes renunciaron.
- Cobro y pago: que la prima aparezca en los avisos de cobro y que el pago a la aseguradora esté respaldado en la rendición mensual, que debe incluir el respaldo de pago de los seguros (art. 21).
Ese respaldo de pago también debe entregarse en la asamblea ordinaria (art. 14). Si en la rendición no aparece, pídalo por escrito al administrador y deje constancia en el libro de novedades.
Qué pasa si el administrador no contrata el seguro
Incumplir la función del art. 20 N°12 está clasificado como infracción leve (art. 87), que se sanciona con amonestación por escrito. Pero la sanción es lo de menos: el riesgo real es un incendio sin cobertura, con la comunidad pagando la reparación de su bolsillo. Repase la clasificación completa en la tabla de infracciones y multas a administradores.
Por ejemplo, en un caso hipotético, un condominio cobra la prima del seguro en el gasto común durante meses, pero la póliza venció y no se renovó. El cobro existe, el seguro no. Es exactamente el tipo de hallazgo que aparece al cruzar avisos de cobro, cartolas y pólizas.
Si ocurre un siniestro: primeros pasos
Un amago de incendio en una bodega o un departamento pone a prueba todo lo anterior. Como recomendación general, sin perjuicio de lo que indique la propia póliza:
- Avisar de inmediato a la aseguradora o al corredor, dentro del plazo que fije la póliza.
- Registrar los daños con fotos y videos antes de limpiar o reparar, y conservar los restos dañados mientras el liquidador no los revise.
- Reunir el parte o certificado de Bomberos, si intervino, y los presupuestos de reparación.
- Separar los daños a bienes comunes, que cubre la póliza colectiva, de los daños a cada unidad, que dependen de la opción tomada por cada copropietario o de su seguro propio.
- Informar al comité y dejar registro en el libro de novedades de cada gestión.
Un comité que conoce su póliza antes del siniestro negocia mucho mejor la liquidación que uno que la lee por primera vez después.
Revise el seguro junto con las demás obligaciones
El seguro es una de varias obligaciones de seguridad del condominio, junto con las certificaciones de gas y ascensores y el plan de emergencia. Revíselas en mantenciones y certificaciones obligatorias. En Audit Propiedades verificamos pólizas, pagos y certificaciones dentro de nuestra auditoría de cumplimiento de la Ley 21.442.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal ni la asesoría de un corredor de seguros para un caso concreto. Fuente: Ley 21.442 (arts. 14, 20, 21, 43, 87 y 5° transitorio) y DS N°7 (V. y U.) de 2023, arts. 37 a 40, publicados en la Biblioteca del Congreso Nacional.
