Contratar una empresa de conserjería, seguridad o aseo parece la forma de "sacarse de encima" los temas laborales. No siempre es así. Al decidir entre personal propio o empresa externa, el condominio cambia el tipo de riesgo que asume, pero no lo elimina. Esta guía le ayuda a comparar ambas opciones y a controlar la que elija.
Personal propio: el condominio es el empleador
Cuando el edificio contrata directamente, el empleador es el condominio. Eso implica contratos, jornada, cotizaciones, protocolo Ley Karin, vacaciones, finiquitos e indemnizaciones. El administrador contrata y despide con acuerdo del comité (art. 20 N°10 de la Ley 21.442), y debe informar remuneraciones y cotizaciones en la rendición mensual (art. 21).
La ventaja es el control: la comunidad elige a las personas, conoce sus condiciones y puede construir equipos estables. La desventaja es que todo el riesgo laboral queda en la comunidad.
Empresa externa: el régimen de subcontratación
La Ley 20.123 incorporó al Código del Trabajo las reglas de subcontratación (arts. 183-A y siguientes). Hay subcontratación cuando un contratista ejecuta obras o servicios por su cuenta y riesgo, con trabajadores bajo su dependencia, para una "empresa principal", que es la dueña de la obra, empresa o faena donde se prestan los servicios. La Dirección del Trabajo ha señalado que los trabajadores de empresas de aseo o seguridad que prestan servicios en forma diaria o habitual para otra entidad quedan cubiertos por estas normas (Dictamen N°141/5, de 2007). Los servicios discontinuos o esporádicos no quedan sujetos a este régimen.
Responsabilidad solidaria o subsidiaria
| Si el condominio... | Responde de forma... | Qué significa |
|---|---|---|
| No controla al contratista | Solidaria (art. 183-B) | El trabajador puede demandar directamente al condominio por sueldos, cotizaciones e indemnizaciones impagas, como si fuera su empleador. |
| Ejerce sus derechos de información y retención | Subsidiaria (art. 183-D) | Solo responde si el contratista no paga. |
En ambos casos, la responsabilidad se limita al período en que los trabajadores prestaron servicios en el condominio, e incluye las indemnizaciones legales por término de contrato.
Los derechos de información y retención
El artículo 183-C permite a la empresa principal exigir al contratista que acredite el monto y estado de cumplimiento de sus obligaciones laborales y previsionales, mediante certificados de la Inspección del Trabajo o medios idóneos. El documento habitual es el Certificado de Cumplimiento de Obligaciones Laborales y Previsionales (F30-1), que el contratista obtiene en el portal Mi DT. Si el contratista no acredita el cumplimiento, el condominio puede retener de lo que le debe pagar el monto por el que responde, y con eso pagar directamente al trabajador o a la institución previsional.
¿Su condominio pide cada mes el certificado F30-1 a la empresa de conserjería o aseo? Solicite una reunión gratuita y le decimos qué revisar primero en su condominio.
Comparación rápida
| Aspecto | Personal propio | Empresa externa |
|---|---|---|
| Empleador | El condominio | El contratista |
| Deudas laborales y previsionales | Directas de la comunidad | Solidaria o subsidiaria del condominio |
| Indemnizaciones | Las paga la comunidad; deben provisionarse (art. 39) | Las paga el contratista; el condominio puede responder |
| Control diario | Lo ejerce el condominio | Lo ejerce el contratista |
| Seguridad y salud | Obligación del condominio | El condominio igual debe proteger la vida y salud de quienes trabajan en el edificio (art. 183-E) |
| Documento clave de control | Planilla y comprobante de cotizaciones | Certificado F30-1 mensual |
El riesgo oculto: la falsa externalización
Si los servicios no cumplen los requisitos de la subcontratación, o si la empresa solo "pone" trabajadores sin dirigirlos, el artículo 183-A dispone que se entiende que el empleador es el dueño de la obra o faena, es decir, el condominio. La Dirección del Trabajo ha precisado que la empresa principal no tiene facultades de dirección sobre los trabajadores del contratista (Dictamen N°2468/53, de 2007).
Por ejemplo, en un caso hipotético, el administrador fija horarios, da instrucciones diarias y amonesta directamente a los guardias de la empresa externa. En un juicio, eso puede servir para argumentar que el verdadero empleador era el condominio. Las instrucciones deben canalizarse a través del supervisor del contratista.
Checklist si el edificio contrata una empresa externa
- Contrato escrito con el servicio, los turnos cubiertos, la dotación mínima y el precio. Revise también qué cláusulas debe exigir el comité en los contratos con terceros.
- Cláusula que obligue a entregar el F30-1 cada mes antes del pago de la factura, y que autorice la retención si no se entrega.
- Verificar que el certificado incluya a todos los trabajadores que prestan servicios en el edificio.
- Exigir el protocolo Ley Karin del contratista y acordar cómo se tratarán los conflictos con residentes. Vea Ley Karin en condominios.
- Revisar que los turnos de la empresa respeten la jornada de 42 horas: una dotación insuficiente es una señal de horas extra impagas. Más en jornada de 42 horas y turnos de conserjería.
- No dar órdenes directas al personal externo: hacerlo por medio del supervisor.
- Al cambiar de empresa, pedir el certificado del último período y confirmar que se pagaron los finiquitos.
Si mantiene personal propio, la revisión clave es otra: verificar que las cotizaciones estén pagadas y provisionar las indemnizaciones.
¿Qué conviene a su edificio?
Antes de decidir, conviene hacer tres preguntas. ¿Cuánto suman hoy las indemnizaciones del personal propio si se terminaran los contratos? ¿El presupuesto de la empresa externa alcanza para cubrir los turnos con la jornada legal, o el precio solo cuadra con horas extra impagas? ¿Tiene el comité la capacidad real de revisar un certificado cada mes? Las respuestas suelen decir más que la comparación de precios.
No hay una respuesta única. Depende del tamaño del edificio, de la estabilidad del equipo actual, del pasivo de indemnizaciones acumulado y de la capacidad del comité para controlar. Lo que sí es claro es que ninguna de las dos opciones funciona sin control documental mensual.
En la auditoría laboral del condominio revisamos ambos escenarios: contratos y cotizaciones del personal propio, o certificados F30-1, contratos y retenciones de las empresas externas. El informe le indica al comité qué riesgos tiene hoy la comunidad y cómo reducirlos.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para un caso concreto. Fuente: Ley 20.123; Código del Trabajo, arts. 183-A a 183-E (texto vigente en bcn.cl/leychile); Dirección del Trabajo, Dictámenes N°141/5 y N°2468/53 de 2007 y certificado F30-1 (dt.gob.cl); Ley 21.442, arts. 20, 21 y 39.
