Conserjes, personal de aseo, mayordomos, jardineros: cuando están contratados directamente, el empleador es el condominio. Eso significa que las deudas laborales y las multas de la Dirección del Trabajo las termina pagando la comunidad, aunque el error haya sido del administrador.
Lo que conecta la Ley 21.442 con el área laboral
- El administrador contrata y despide trabajadores con acuerdo del comité (art. 20 N°10). Hacerlo sin ese acuerdo es una infracción grave.
- La rendición mensual debe incluir remuneraciones y cotizaciones del personal (art. 21).
- El fondo de reserva debe destinar un porcentaje a indemnizaciones por término de contrato (art. 39).
Checklist laboral del condominio
Contratos
Cada trabajador debe tener contrato escrito y firmado, con funciones, jornada, lugar de trabajo y remuneración. Los cambios deben constar en anexos.
Jornada: 42 horas desde abril de 2026
Con la Ley 21.561, la jornada ordinaria máxima bajó a 42 horas semanales desde el 26 de abril de 2026 y llegará a 40 horas el 26 de abril de 2028, sin rebaja de sueldo. Los turnos de conserjería deben ajustarse a esto; si no, se generan horas extra impagas y riesgo de demandas.
Cotizaciones previsionales
Revise cada mes el certificado de cotizaciones pagadas. Las cotizaciones descontadas de la liquidación y no enteradas son una deuda que crece con reajustes e intereses, y que la comunidad termina asumiendo.
Ley Karin
Desde el 1 de agosto de 2024 rige la Ley 21.643 (Ley Karin). Todo empleador, incluido el condominio, debe tener un protocolo de prevención del acoso laboral, sexual y la violencia en el trabajo, elaborado con su organismo administrador del seguro laboral (mutual o ISL), y un procedimiento para recibir e investigar denuncias.
Vacaciones, finiquitos e indemnizaciones
Lleve el registro de feriados tomados y pendientes. Un finiquito mal calculado o una indemnización sin provisión puede significar un golpe fuerte para el fondo de reserva.
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¿Cuánto puede costar no cumplir?
Para infracciones sin sanción especial, el Código del Trabajo (art. 506) fija multas que dependen del tamaño del empleador: de 1 a 5 UTM para microempresas, de 1 a 10 UTM para pequeñas y montos mayores para empresas medianas y grandes. A eso se suman las demandas laborales, que suelen costar bastante más que la multa.
Cómo lo revisamos en una auditoría de RR.HH.
- Contratos y anexos vigentes de todo el personal.
- Liquidaciones de sueldo versus lo cobrado en gastos comunes.
- Certificados de cotizaciones pagadas.
- Turnos y control de asistencia frente a la jornada legal.
- Protocolo Ley Karin y registro de denuncias.
- Provisión de indemnizaciones en el fondo de reserva.
La auditoría de recursos humanos forma parte de nuestra Auditoría Integral 360°. Si además quiere revisar las finanzas, vea auditoría de gastos comunes.
