La remuneración del administrador del condominio es uno de los pocos gastos que el comité controla directamente, y aun así es frecuente que nadie sepa con certeza cuánto se le paga, desde cuándo se reajusta o qué cobros adicionales se han sumado con los años. Esta guía explica quién la fija según la ley, dónde debe aparecer en las cuentas y cómo controlarla mes a mes.
Quién fija la remuneración del administrador
La Ley 21.442 lo dice expresamente: la remuneración u honorarios de los administradores y subadministradores los fija el comité de administración (art. 19). No es una decisión del administrador ni algo que se defina solo en su propuesta comercial.
Otros puntos del mismo artículo:
- El cargo puede ejercerse a título gratuito u oneroso.
- El administrador remunerado debe mantener su inscripción vigente en el Registro Nacional y cumplir requisitos adicionales: licencia de enseñanza media y un curso de administración de condominios o una certificación de competencias (art. 84).
- Al contrato de administración se le aplican supletoriamente las normas del mandato del Código Civil.
Como los acuerdos del comité se adoptan por la mitad más uno de sus miembros y deben constar en el libro de actas (art. 17), la remuneración vigente debería poder rastrearse siempre hasta un acta concreta.
No confundir con la retribución del comité
La ley permite también retribuir a los miembros del comité mediante un porcentaje de descuento en sus gastos comunes, pero esa materia solo puede tratarse en asamblea extraordinaria (art. 14 N°10). Son dos cosas distintas: la del administrador la fija el comité; la del comité la decide la asamblea.
Dónde debe aparecer en las cuentas
La ley define como gasto común ordinario de administración, entre otros, los honorarios y remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, incluidas las cotizaciones previsionales que procedan (art. 2 N°9). En la práctica, eso significa:
- En el aviso de cobro y la rendición mensual: como parte de los gastos de administración, idealmente en una línea propia.
- En el presupuesto anual: el administrador debe preparar un presupuesto estimativo de 12 meses que el comité aprueba (art. 22). Su propia remuneración debería venir proyectada ahí. Vea cómo armar y controlar el presupuesto anual.
- En el pasivo: si hay honorarios adeudados, el DS 7 exige registrarlos en el pasivo del condominio (art. 24).
¿No tiene claro cuánto le ha pagado su condominio al administrador en el último año? Solicite una reunión gratuita y le decimos qué revisar primero en su condominio.
Cómo se fija un monto razonable
La ley no establece montos ni tablas de referencia. Al definir la remuneración, el comité puede considerar factores como:
- Número de unidades y torres.
- Cantidad de personal a cargo y si es propio o externo.
- Complejidad de las instalaciones (ascensores, calderas, piscina, generadores).
- Nivel de morosidad y gestión de cobranza requerida.
- Frecuencia de presencia en el edificio y canales de atención.
- Servicios incluidos versus servicios que se cobran aparte.
Pedir más de una propuesta, con el mismo alcance de servicios, es la forma más simple de comparar con criterio.
5 controles mensuales que el comité puede hacer
- Monto pagado vs. monto acordado. Compare lo que aparece en la rendición con lo fijado en el acta del comité y el contrato.
- Reajustes. Verifique que se apliquen solo en la fecha y según el índice pactados.
- Documento tributario. Revise que cada pago tenga su boleta o factura emitida al condominio, por el monto correcto.
- Cobros adicionales. Cualquier ítem extra ("gestión de obra", "asamblea extraordinaria", "cobranza") debe estar previsto en el contrato o aprobado por el comité.
- Pagos desde la cuenta del condominio. Confirme en la cartola que el administrador no se paga a sí mismo montos distintos o en fechas no pactadas.
Un caso hipotético
Por ejemplo: un comité acuerda en un acta un honorario mensual fijo con reajuste anual. Al revisar doce meses de cartolas, descubre que el reajuste se aplicó dos veces en el año y que hay tres pagos por "gestión extraordinaria" que no aparecen en ningún acta. Ninguno de esos montos es necesariamente indebido, pero ninguno tiene respaldo de un acuerdo del comité. Lo que corresponde es pedir explicación por escrito, dejarla en acta y, si no se justifica, discutir la devolución.
Este tipo de diferencias rara vez se detecta revisando un mes aislado; aparece al cruzar actas, contrato y cartolas de un período completo.
Cláusulas que conviene tener en el contrato
La remuneración se controla mejor cuando el contrato la deja clara desde el inicio: monto, índice de reajuste, servicios incluidos, tarifas de servicios adicionales y la prohibición de recibir comisiones de proveedores. Le dejamos el detalle en cláusulas que el comité debe exigir en el contrato de administración. Si quiere entender cómo se clasifica este gasto frente a otros, revise gastos comunes ordinarios y extraordinarios.
Señales de alerta
- No existe acta del comité que fije la remuneración vigente.
- La remuneración no aparece como línea propia en la rendición.
- Hay pagos al administrador o a empresas relacionadas con él bajo otros conceptos.
- El monto cambia sin acuerdo ni explicación.
- Los cobros adicionales superan con frecuencia al honorario base.
Qué hacer si detecta diferencias
- Reúna los antecedentes: acta que fijó la remuneración, contrato, boletas o facturas y cartolas del período.
- Pida explicación por escrito al administrador, con un plazo, y deje constancia en el libro de actas del comité.
- Regularice hacia adelante: si el comité decide validar un cobro, que quede en acta; si no, que se instruya no volver a pagarlo.
- Defina qué hacer con lo ya pagado: devolución, compensación o, si no hay acuerdo, asesoría legal.
- Informe a la asamblea en la siguiente sesión ordinaria, en la que el administrador debe dar cuenta documentada y entregar el balance de ingresos y egresos (art. 14).
Controle la remuneración con cifras verificadas
Revisar la remuneración del administrador no es desconfiar: es cumplir el rol que la ley le asigna al comité. Una auditoría financiera cruza actas, contrato, boletas o facturas y cartolas para confirmar que cada pago tenga respaldo, y entrega al comité un informe claro para presentar en asamblea. Vea el alcance de nuestra auditoría financiera de condominios.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para un caso concreto. Fuente: Ley 21.442 (arts. 2, 14, 17, 19, 22 y 84) y DS N°7 (V. y U.) de 2023 (art. 24), Biblioteca del Congreso Nacional.
